아파트를 사무실·공부방으로 쓰면 최대 1억3,000만 동, 8월 26일부터 과태료가 3배 됐습니다

핵심 요약

• 아파트를 주거가 아닌 용도로 사용하다 적발되면 개인 기준 과태료가 1억~1억3,000만 동(약 5,000달러)으로, 종전 2,000만~4,000만 동보다 상한이 3배 넘게 올랐습니다.
• 근거는 건설·주택개발·부동산사업 분야의 행정제재를 규정한 시행령 339/2026/ND-CP이며, 2026년 8월 26일부터 이미 시행 중입니다.
• 주택법에 따른 주거용 임대는 예외이고, 노트북으로 재택근무를 하거나 개인이 온라인 판매를 하는 것만으로 곧바로 처벌되지는 않습니다.

무엇이 새로 바뀐 것인가요?

바뀐 것은 금액과 시행 시점입니다. 아파트를 주거 외 목적으로 사용하는 행위 자체는 예전부터 금지돼 있었지만, 과태료가 2,000만~4,000만 동 수준이어서 사실상 감수하고 넘어가는 경우가 적지 않았습니다. 8월 26일 발효된 시행령 339/2026/ND-CP는 이 구간을 1억~1억3,000만 동으로 끌어올렸습니다. 환율을 25,000~26,000동으로 잡으면 상한이 한화 700만 원에 가까운 금액이라, 소규모 자영업이라면 몇 달치 수익이 한 번에 날아가는 셈입니다.

돈만 내고 끝나는 것도 아닙니다. 시행령은 과태료와 함께 시정조치를 규정하고 있어서, 적발되면 아파트를 원래의 주거 용도로 되돌리거나 구조·기능을 바꿔 놓았을 경우 원상복구까지 해야 합니다. 인테리어에 이미 돈을 들인 상태라면 손실이 두 배로 불어납니다.

교민 사회에서 특히 신경 쓸 대목은 적용 대상 범위입니다. 소유자뿐 아니라 실제 사용자, 그리고 개인사업자 형태의 호낀조아인(hộ kinh doanh)과 가구도 개인과 동일하게 판단됩니다. 즉 "집주인이 아니라 세입자니까 괜찮다"는 논리는 성립하지 않습니다.

재택근무나 온라인 판매도 단속 대상인가요?

단순 재택근무와 개인 단위 온라인 판매는 그 자체로 처벌 대상이 아닙니다. 베트남 현지 매체들도 이 점을 반복해서 짚고 있습니다. 판단의 기준은 그 집이 승인받은 용도(cong nang)와 실제 사용 형태이며, 핵심은 해당 아파트가 사람이 사는 공간인지 아니면 상시 영업장이 되었는지입니다.

실무적으로는 간판이나 안내판이 붙어 있는지, 상주 직원이 출근하는지, 불특정 다수의 손님이 드나드는지, 그리고 그 집에 실제로 거주하는 사람이 있는지가 갈림길이 됩니다. 거실에 책상 하나 놓고 혼자 일하는 것과, 방 세 개를 파티션으로 나눠 직원 대여섯 명이 출근하는 것은 완전히 다른 사안이라는 뜻입니다.

교민 커뮤니티에서 자주 보이는 형태를 대입해 보면 판단이 쉬워집니다. 아파트 한 채를 법인 사무실로 등록해 직원이 매일 출근하는 경우, 거실에 시술 의자를 두고 예약 손님을 받는 미용·네일 공간, 학생을 모아 시간표를 돌리는 공부방과 교습소, 요리해서 상시 판매하는 반찬 공방처럼 "주소가 곧 영업장"이 된 사례는 위험 구간에 들어갑니다. 반대로 본인이 거주하면서 원격으로 회사 업무를 처리하거나, 개인 계정으로 물건을 몇 개 파는 정도는 결이 다릅니다.

어떤 위반에 얼마가 붙나요?

거주자가 직접 물릴 수 있는 항목은 다섯 가지 정도로 정리됩니다. 아래 금액은 개인 기준이며, 시행일은 모두 2026년 8월 26일입니다.

시행령은 시행사(추더우뜨) 쪽 제재도 함께 올렸습니다. 규정을 벗어난 주차 공간 매각·임대는 1억6,000만~2억 동, 보수충당금과 아파트 서류를 관리위원회에 넘기지 않거나 늦게 넘기는 행위는 2억6,000만~3억 동까지 부과됩니다. 관리비와 주차비를 놓고 입주민과 시행사가 부딪히는 단지가 적지 않은 만큼, 입주민 회의에서 참고할 만한 숫자입니다.

기존 규정(2,000만~4,000만 동)과 비교하면 상한액은 3배 넘게 오른 셈이다. - 인사이드비나

교민이 지금 확인할 것은 무엇인가요?

가장 먼저 할 일은 임대차 계약서와 사업자 등록 주소가 서로 어긋나 있는지 확인하는 것입니다. 아파트 주소로 사업자를 등록해 둔 상태라면 계약 갱신 시점에 맞춰 정리 방향을 잡아 두시는 편이 안전합니다.

• 법인·개인사업자 주소가 아파트로 되어 있다면 오피스텔, 소형 오피스, 공유오피스 같은 상업 용도 공간으로 옮기는 방안을 검토하세요.
• 단지 관리사무소에 해당 동의 승인 용도와 내부 규약을 문의해, 문서로 확인해 두시기 바랍니다.
• 현관에 붙여 둔 간판·스티커·안내문이 있다면 먼저 정리하시고, 손님 방문이 잦은 영업 형태는 별도 공간으로 분리하세요.
• 임대인과의 계약서에 "용도 위반 시 책임 주체" 조항이 있는지 살펴보시고, 없다면 갱신 때 명확히 넣어 두시는 것이 좋습니다.
• 보수충당금이나 관리비가 밀려 있지 않은지도 함께 점검하시면, 2,000만~3,000만 동짜리 별건 과태료를 피할 수 있습니다.

규정이 강해졌다고 해서 모든 단지가 당장 일제 단속에 나서는 것은 아닙니다. 다만 이웃 민원이 접수되거나 관리위원회가 문제를 제기하면 조사로 이어지기 쉬운 구조이고, 금액이 커진 만큼 신고 유인도 함께 커졌습니다. 이참에 집과 일터를 물리적으로 분리해 두는 편이 마음 편하다는 이야기가 교민 단톡방에서 나오는 이유이기도 합니다.