베트남 부동산 3법 동시 개정 착수, 10월 국회 상정 예정…외국인 주택 매수 조항·잔금 5% 예치 신설
레민흥 총리가 8월 19일 제16기 국회 제1차 임시회 그룹 토론에서 토지법·주택법·부동산사업법을 한꺼번에 손보는 정책 방향을 제시했습니다. 건설부 개정안 초안은 외국인 개인의 주택 매매·임대매입 근거를 명문화하고 계약금액의 잔여 5%를 동결 계좌에 예치하도록 하는 장치를 담았습니다.
핵심 요약
- 레민흥(Le Minh Hung) 총리는 2026년 8월 19일 하노이에서 열린 제16기 국회 제1차 임시회 그룹 토론에서 토지법, 주택법, 부동산사업법 3개 법을 함께 개정하는 정책 방향을 제시했습니다.
- 건설부가 공개한 부동산사업법 개정안 초안은 10개 장 61개 조로, 현행 2023년 부동산사업법(10개 장 83개 조)보다 조문이 21개가량 줄어 약 25%가 축소됩니다.
- 개정안에는 외국인 개인과 재외 베트남인의 주택 매매·임대매입 근거를 명문화하는 조항과, 계약금액의 잔여 5%를 동결 계좌에 예치하는 보증 장치가 새로 담겼으며, 국회 제출은 2026년 10월 제16기 제2차 회기로 예정돼 있습니다.
이번 회의에서 확정된 내용이 있나요?
아직 확정된 조문은 없습니다. 8월 19일 회의는 법안을 표결한 자리가 아니라 세 법의 개정 방향을 정하는 정책 토론이었습니다. 지금까지 부동산 관련 개정은 한 법씩 순차적으로 이뤄졌지만, 이번에는 토지법(2024년), 주택법(2023년), 부동산사업법(2023년)을 같은 시기에 나란히 손본다는 점이 달라진 대목입니다.
총리가 제시한 방향은 크게 세 갈래입니다. 토지법에서는 여러 겹으로 나뉜 토지 이용 계획을 성(省) 단위 통합 계획 하나로 모으고, 토지 배분·임대·용도 변경을 공개 입찰과 경매 방식으로 진행하도록 했습니다. 주택법에서는 정책의 무게중심을 소유에서 거주로 옮겨 임대주택과 사회주택 공급을 우선순위에 두기로 했습니다. 부동산사업법에서는 현금 거래를 줄이고 계좌 이체와 플랫폼 거래를 유도하며, 부동산·주민·계획·세무·공증·은행 정보를 연결한 통합 데이터베이스를 만들겠다는 구상이 제시됐습니다.
정책의 사고를 '집을 반드시 소유해야 한다'에서 '살 곳을 갖는다'로 바꿔야 합니다. 임대주택과 사회주택 개발이 핵심 우선순위입니다. - 레민흥 베트남 총리, 2026년 8월 19일 국회 임시회 그룹 토론 (VietnamPlus 보도)
외국인인 교민에게 무엇이 달라질 수 있나요?
당장 소유 한도가 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 지금까지 주택법에만 흩어져 있던 외국인 매수 근거가 부동산사업법 개정안에 함께 규정되면서, 거래 단계에서의 절차가 좀 더 명확해질 가능성이 있습니다. 건설부 초안은 외국인 개인과 재외 베트남인이 주택법에 따라 주택을 매입하거나 임대매입할 수 있고, 건축물의 바닥 면적을 대상으로 한 거래도 가능하다는 점을 조문으로 정리했습니다. 관광용 아파트와 복합 용도 사무 공간을 외국인 매수 대상에 포함할지는 아직 검토 단계입니다.
참고로 현재 적용되는 외국인 주택 소유 규정은 아래와 같습니다. 개정 논의가 진행되는 동안에도 계약 시점에는 이 기준이 그대로 적용되므로, 매수를 검토 중이시라면 프로젝트별 외국인 쿼터 잔여분부터 확인하시는 것이 안전합니다.
| 항목 | 현행 기준(2023년 주택법) |
|---|---|
| 아파트 1개 동 내 외국인 소유 비율 | 전체 세대의 30% 이내 |
| 방(phuong) 단위 단독·연립주택 | 최대 250채 |
| 소유 기간 | 최초 50년, 만료 전 신청 시 1회 연장 가능 |
| 외국인 간 재매도 | 허용(2023년 주택법에서 명문화) |
| 취득 요건 | 유효한 입국 사증 소지, 승인된 상업용 주택 프로젝트 내 물건 |
매매나 임대차 계약을 앞두고 있다면 무엇을 챙길까요?
개정안이 통과되기 전이라도 초안에 담긴 방향은 미리 알아두실 만합니다. 특히 잔금 처리와 거래 기록 방식이 바뀔 수 있어, 계약서 문구를 협의할 때 참고 가치가 있습니다.
- 초안은 계약금액의 잔여 5%를 동결 계좌로 이체하거나 당사자가 합의한 방식으로 예치하도록 했습니다. 분양 물건의 인도 지연이나 하자 분쟁에서 매수인 보호 장치로 작동할 수 있으니 계약서에 잔금 지급 조건을 명확히 적어두시기 바랍니다.
- 판매 대상 부동산에 고유 전자 식별 코드를 부여해 이를 정식 거래의 조건으로 삼는 방안이 포함됐습니다. 향후에는 코드가 없는 물건이 거래 인정에서 배제될 수 있으므로 프로젝트의 등록 상태를 미리 확인하시는 편이 좋습니다.
- 부동산 사업의 전부 또는 일부를 양도할 때 필요한 승인 권한이 총리에서 지방 인민위원회로 이관되는 방안이 담겼습니다. 시행되면 프로젝트 인수·합병 절차가 단축될 여지가 있습니다.
- 현금 거래 대신 계좌 이체를 유도하는 방향이 분명하므로, 대금 흐름을 은행 기록으로 남겨두시면 이후 명의 이전이나 세무 소명에서 유리합니다.
- 개정안은 2026년 10월 제16기 제2차 회기에 상정될 예정입니다. 계약 시점이 하반기라면 회기 결과를 확인한 뒤 잔금 일정을 조정하는 방법도 검토해 보시기 바랍니다.
정리하면, 이번 소식은 시세 변동이 아니라 제도의 틀을 바꾸는 논의입니다. 교민 입장에서 당장 행동을 바꿀 사안은 많지 않지만, 10월 회기에서 외국인 매수 관련 조문이 어떻게 정리되는지에 따라 내년 이후 매매·임대 실무가 달라질 수 있습니다. 계약을 서두르기보다 프로젝트의 외국인 쿼터, 소유 기간 잔여 연수, 대금 지급 방식 세 가지를 먼저 점검하시는 것을 권해 드립니다.