베트남 모든 필지에 12자리 식별코드 9월 1일 시행, 6,970만 필지는 이미 코드가 붙었습니다
시행령 326/2026/ND-CP가 2026년 9월 1일 시행되면서 필지와 건축물 등 71개 유형의 대상마다 중복 없는 12자리 식별코드가 부여됩니다. 전국 1억600만 필지 가운데 약 6,970만 필지가 이미 코드를 받았고, 소유자는 VNeID에서 전자 사용권증서를 조회할 수 있습니다.
핵심 요약
- 시행령 326/2026/ND-CP가 2026년 9월 1일 시행되어 필지·청사·교량·공항 등 71개 유형의 대상마다 12자리 위치 식별코드가 부여됩니다.
- 농업환경부 토지관리국 딘 홍 퐁(Dinh Hong Phong)에 따르면 약 6,970만 필지가 이미 국가 데이터베이스에 등록되고 코드를 받았으며, 이는 전국 1억600만 필지의 약 65% 수준입니다.
- 필지 식별코드, 면적, 토지 종류, 사용 기한 등은 VNeID 레벨2 계정의 '토지사용권증서' 메뉴에서 조회할 수 있고, 전국 토지 데이터베이스 완성 목표는 2027년 말입니다.
12자리 코드는 정확히 무엇인가요?
토지 한 필지, 건물 한 동에 붙는 고유번호입니다. 위치 식별 데이터베이스가 만들어내는 12자리 자연수로, 한 대상에 하나씩만 부여되고 다른 대상과 중복되지 않으며 한 번 부여되면 장기간 그대로 유지됩니다. 사람에게 개인식별번호가 있고 기업에 사업자번호가 있듯이, 이제 땅과 건물에도 전국 단위의 고유번호가 생긴 셈입니다.
적용 대상은 필지에 한정되지 않습니다. 시행령은 71개 유형을 규정하고 있으며 필지(코드 LA01)를 비롯해 기관 청사, 도로·교량·터널, 철도역·공항·항만, 종교시설, 수원, 제방, 폐기물처리시설 등이 포함됩니다. 국가기밀로 분류된 대상은 적용 범위에서 제외됩니다. 코드는 위치와 지리 좌표에서 인코딩되며, 국가 위치 식별 데이터베이스는 기존 국가·전문 데이터베이스의 자료를 넘겨받아 구축됩니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시행일 | 2026년 9월 1일 (시행령 326/2026/ND-CP) |
| 코드 형식 | 12자리 자연수, 대상당 1개, 전국 중복 없음 |
| 적용 대상 | 71개 유형 (필지 LA01, 청사·교량·터널·공항·항만·종교시설 등) |
| 코드 부여 필지 | 약 6,970만 필지, 전국 1억600만 필지의 약 65% |
| 전국 토지 DB 완성 목표 | 2027년 말 |
| 공개되는 정보 | 식별코드, 대상 유형, 주소, 좌표, 우편번호, 접근 도로, 운영 상태 |
| 공개되지 않는 정보 | 사용권증서 내용, 소유·권리 관계 등 (본인 동의 필요) |
이 코드로 가짜 사용권증서를 걸러낼 수 있나요?
일부는 걸러낼 수 있지만 확인 절차를 대체하지는 못합니다. 2026년 8월부터 이른바 전자 사용권증서가 VNeID에 표시되기 시작하면서, 매수인이 매도인에게 휴대폰 화면을 직접 보여 달라고 요청해 서류와 대조할 수 있게 됐습니다. 종이 증서만 놓고 진위를 판단하던 때보다는 위조 증서와 명의 사칭을 가려내기 쉬워졌습니다.
VNeID에서 조회하려면 레벨2 전자신분 계정으로 로그인한 뒤 검색 기능에서 '토지사용권증서(GCN quyen su dung dat)' 항목을 선택하면 됩니다. 화면에는 필지 식별코드, 필지 번호와 지적도면 번호, 면적, 토지 종류, 사용 기한, 사용 형태와 취득 경위, 주소가 표시됩니다. 반면 소유 관계 등 민감한 정보는 제한 정보로 분류돼 소유자 동의 없이는 열람할 수 없습니다.
주민들이 자기 자산 정보에 더 편리하게 접근할 수 있고, 종이 서류에 대한 의존도가 줄어듭니다. 다만 모든 종이 기록이 완전히 디지털화되고 동기화된 것은 아니어서 거래 과정에서 확인이 지연될 수 있습니다. - 레 꾸옥 끼엔(Le Quoc Kien) 부동산 컨설턴트, 띠엔퐁 인터뷰
전문가들은 화면에서 소유자를 확인했다고 해서 실사가 끝나는 것은 아니라고 지적합니다. 담보 설정 여부, 분쟁 여부, 용도지역과 계획 제한은 여전히 별도로 확인해야 할 항목입니다. 아직 코드가 붙지 않은 35% 안팎의 필지는 조회 자체가 되지 않을 수 있다는 점도 감안해야 합니다.
교민이 집을 사거나 빌릴 때 어떻게 활용하면 되나요?
계약 전에 매도인이나 임대인에게 VNeID 화면 확인을 요청하고, 그 결과를 토지등록사무소의 공식 조회로 한 번 더 대조하시는 방식이 현실적입니다. 외국인도 전자신분 계정을 발급받을 수 있지만 본인 명의가 아닌 자산의 상세 정보는 열람 범위가 제한되므로, 상대방 화면 확인과 공적 조회를 함께 쓰는 편이 안전합니다.
- 매매나 장기 임대 계약 전, 상대방에게 VNeID의 토지사용권증서 화면과 종이 증서를 나란히 보여 달라고 요청하세요.
- 화면에 표시된 필지 식별코드, 면적, 주소, 사용 기한이 종이 증서 및 계약서 기재 내용과 일치하는지 항목별로 대조하세요.
- 임대차의 경우 화면 속 명의자와 계약 상대방이 동일인인지, 대리 계약이라면 위임장이 있는지 확인하세요.
- 담보 설정, 분쟁, 계획 제한 여부는 화면 조회로 확인되지 않으므로 관할 토지등록사무소 공식 조회와 변호사 검토를 병행하세요.
- 조회를 도와주겠다며 OTP나 비밀번호를 요구하거나 앱 설치를 유도하는 연락에는 절대 응하지 마세요. 당국이 반복해 경고하는 사기 수법입니다.
토지 데이터베이스가 완성되는 시점은 2027년 말로 잡혀 있어 당분간은 데이터가 있는 필지와 없는 필지가 섞여 있는 과도기가 이어집니다. 조회가 되지 않는다고 해서 문제가 있는 물건이라는 뜻은 아니지만, 반대로 조회가 된다고 해서 모든 권리관계가 확인된 것도 아닙니다. 새 제도는 확인 수단이 하나 늘어난 것으로 받아들이고 기존 실사 절차는 그대로 유지하시는 편이 좋겠습니다.