호치민 아파트 시장, 신규 분양가는 오르고 구축 시세는 내리고…교민 매수·임대 전략은

엇갈린 흐름: 신규 분양가는 오르고 구축 시세는 내리고

부동산 컨설팅업체들의 2분기 통계를 종합하면 호치민시 아파트 시장은 1차(신규 분양)와 2차(기존 매물) 시장이 반대 방향으로 움직이고 있습니다. 나이트프랭크 집계 기준 호치민 1차 분양 평균가는 ㎡당 3,670달러(약 9,500만동)로 1년 전보다 8% 올랐고, 원마운트그룹 조사에서는 호치민 중심부 1차 분양가가 ㎡당 약 1억300만동으로 전년 동기 대비 33% 뛴 것으로 나타났습니다. 같은 기간 2분기 신규 공급 물량은 7,150가구를 넘어섰고, 상반기 누적 1차 시장 공급은 1만4,200가구 이상으로 전분기 대비 156%, 전년 동기 대비 약 35% 늘었습니다.

반면 이미 입주가 끝난 2차 시장(구축·기존 아파트) 가격은 연초 대비 5~10% 낮아졌습니다. DKRA컨설팅 자료를 보면 동부·북부 지역이 2~6%, 서부·남부가 4~6%, 도심권이 3~5% 내렸고, 자금 압박에 몰린 매도자의 급매물은 10% 이상 가격을 낮춘 경우도 있었습니다. 신규 공급 확대에도 불구하고 흡수율(공급 대비 판매율)은 39%(호치민 도심권 31%)에 그쳐 전년 동기보다 24%포인트 낮아졌는데, 이는 매수자들이 추가 하락을 기다리며 관망하고 있다는 신호로 해석됩니다.

가격대별 양극화와 한인 밀집지역 온도차

주목할 점은 가격대별 온도차입니다. ㎡당 1억2,000만동을 넘는 고급·럭셔리 물량의 흡수율은 20% 안팎에 그친 반면, ㎡당 6,000만~1억2,000만동대의 중급 물량은 59% 수준까지 거래가 이뤄져 실거주 수요가 몰리는 중간 가격대로 시장이 재편되는 모습입니다. 한인이 밀집한 옛 7군 푸미흥, 옛 2군 타오디엔 지역 역시 예외는 아니어서 신축 프리미엄 단지와 구축 아파트 간 가격 격차가 벌어지고 있다는 것이 현지 중개업소들의 공통된 설명입니다. 2025년 7월 행정구역 개편으로 군(郡) 단위가 폐지되고 행정 명칭이 바뀐 만큼, 매매·임대 계약이나 등기 서류를 준비할 때 새 행정명이 정확히 반영됐는지 함께 확인할 필요가 있습니다.

교민 매수·임대 전략 포인트

업계에서는 2027년 말까지 호치민시와 인근 지역에 약 7만6,000가구가 추가 공급될 예정이며, 이 중 3만1,740가구가 호치민 도심권에 배정돼 있어 당분간 공급 우위 흐름이 이어질 것으로 내다봅니다. 실거주 목적의 교민이라면 중급 가격대 매물을 중심으로 서두르지 않고 비교 견적을 받아보는 것이 유리하고, 임차인이라면 구축 아파트 시세 조정기를 활용해 임대료 재협상을 시도해볼 만한 시점이라는 것이 현지 부동산 전문가들의 공통된 조언입니다. 다만 높은 대출 금리와 까다로워진 신용 심사 기준은 매수·매도 양측 모두에게 여전한 변수인 만큼, 계약 전 자금 조달 계획을 보수적으로 세우는 것이 바람직합니다.

• 신축 럭셔리 단지는 분양가 상승폭이 커 실거주 목적이라면 중급 가격대와 함께 비교하세요
• 구축 아파트는 지역별 조정폭이 달라 동일 단지 내 최근 실거래가를 반드시 확인하세요
• 행정구역 개편 이후 매매·임대 계약서의 행정 명칭·번지 표기가 최신 기준인지 확인하세요